Získat hypotéku je dnes pro řadu domácností náročnější než dříve. Nemovitosti jsou drahé, splátky hypoték vyšší a bez dostatečných vlastních úspor se cesta k vlastnímu bydlení může rychle zkomplikovat.
Přesto ale samotná výše příjmu nebo hodnota kupované nemovitosti nejsou jediné věci, které rozhodují o tom, zda banka hypotéku schválí. Velkou roli hraje také to, jak člověk dlouhodobě zachází se svými penězi, jak splácí své závazky, jak vypadá jeho účet nebo zda je kupovaná nemovitost pro banku vhodnou zástavou.
Jinými slovy – hypotéku si člověk nemusí zkomplikovat jen tím, že má nízký příjem. Někdy stačí pár špatných návyků, nevhodně načasovaná žádost nebo detail, kterému žadatel nevěnoval pozornost.
BANKA SE DÍVÁ I NA VAŠI FINANČNÍ MINULOST
Při schvalování hypotéky banka neposuzuje jen aktuální výši příjmů. Zajímá ji také to, jak klient v minulosti splácel své závazky a jakou má platební morálku.
Informace získává mimo jiné z úvěrových registrů. Ty obsahují záznamy o půjčkách, úvěrech, hypotékách, leasingu, splátkovém financování nebo dalších závazcích. Pokud člověk vše splácí včas a není předlužený, nemusí být záznam v registru problém. Naopak může potvrdit, že se svými závazky umí pracovat zodpovědně.
Komplikace ale může nastat ve chvíli, kdy registry ukazují opožděné splátky, neuhrazené závazky nebo příliš vysoké zadlužení. Banka pak může dojít k závěru, že další velký závazek, jakým hypotéka bezpochyby je, by pro klienta mohl být rizikový.
Pozor si lidé často musí dát i na kontokorent, kreditní karty nebo menší spotřebitelské úvěry. Samy o sobě nemusí znamenat problém. Pokud jsou ale využívané často, dlouhodobě nebo na hraně možností klienta, mohou celkový obraz zhoršit.
VÝPIS Z ÚČTU ŘEKNE VÍC, NEŽ SI LIDÉ MYSLÍ
Mnoho lidí bere výpis z účtu jen jako technický dokument. Pro banku je to ale důležitý zdroj informací o tom, jak člověk s penězi skutečně zachází.
Banka může sledovat například pravidelnost příjmů, výši běžných výdajů, splátky dalších závazků, časté využívání kontokorentu nebo opakované převody do sázkových kanceláří a hazardních služeb. Právě hazard bývá pro banky varovným signálem, protože může naznačovat rizikové finanční chování.
Nepříjemnosti mohou způsobit i zdánlivé drobnosti. Třeba nevhodné poznámky u plateb. Pokud si kamarádi mezi sebou posílají peníze s vtipnými, ale nevhodnými komentáři, nemusí to při žádosti o hypotéku působit dobře. Poznámky u plateb nejsou soukromá konverzace a při kontrole účtu je banka může vidět.
V lepším případě to znamená jen vysvětlování. V horším to může celý proces zbytečně prodloužit nebo zkomplikovat.
PŘÍJEM MUSÍ BÝT PRO BANKU DOBŘE DOLOŽITELNÝ
Pro banku je ideální klient, který má stabilní a snadno doložitelný příjem. Nejjednodušší situaci mívají obvykle zaměstnanci s pracovní smlouvou na dobu neurčitou mimo zkušební dobu.
Složitější to může být u OSVČ, podnikatelů nebo majitelů firem. Ti mohou mít reálně dostatečné příjmy, ale banka je posuzuje podle pravidel, která nemusí vždy odpovídat tomu, jak klient svou finanční situaci vnímá. V praxi může hrát roli daňové přiznání, výdajový paušál, daňová optimalizace nebo paušální režim.
To znamená, že člověk může mít na účtu dost peněz a reálně vydělávat dobře, ale z pohledu banky může jeho uznatelný příjem vycházet výrazně nižší.
Komplikací u zaměstnanců může být také žádost podaná ve zkušební době, ve výpovědní lhůtě nebo při pracovní smlouvě na dobu určitou bez jasného pokračování. V takové situaci je často rozumnější žádost správně načasovat než ji podávat na zkoušku.
PODÁVAT ŽÁDOSTI NASLEPO SE NEMUSÍ VYPLATIT
U hypotéky většinou nedává smysl obejít několik bank najednou a čekat, kde to vyjde nejlépe. Více současně podaných žádostí nebo zamítnutá žádost mohou vyvolat další otázky a celý proces zkomplikovat.
Lepší je nejdříve prověřit možnosti, připravit podklady a až potom oslovit vhodnou banku. Každá banka totiž může mít trochu jiný pohled na příjmy, registry, typ nemovitosti nebo celkovou situaci klienta.
To, co v jedné bance může být problém, může jinde projít s vysvětlením nebo jiným nastavením. Důležité ale je vědět to předem, ne až ve chvíli, kdy už je žádost podaná a běží schvalování.
KOMPLIKACÍ MŮŽE BÝT I SAMOTNÁ NEMOVITOST
Někdy vše vypadá dobře na straně klienta, ale problém vznikne u nemovitosti. Banka totiž neposkytuje hypotéku podle kupní ceny, ale podle hodnoty, kterou si u nemovitosti stanoví vlastním odhadem.
Pokud je odhadní cena nižší než kupní cena, může banka půjčit méně, než klient očekával. Kupující pak musí rozdíl doplatit z vlastních zdrojů nebo hledat jiné řešení financování.
Důležitý je také právní stav nemovitosti. Banka potřebuje mít jistotu, že nemovitost je vhodnou zástavou. Sleduje proto zápisy v katastru, případná věcná břemena, zástavní práva, exekuce, předkupní práva nebo jiné právní vady.
Některé překážky lze vyřešit. Jiné ale mohou schválení hypotéky výrazně zpomalit nebo úplně znemožnit.
U INVESTIČNÍCH NEMOVITOSTÍ JE POTŘEBA POČÍTAT S PŘÍSNĚJŠÍMI PRAVIDLY
U hypoték na vlastní bydlení se dnes běžně pracuje s limitem LTV, tedy poměrem mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti. Standardně banky poskytují hypotéky zpravidla do 80 % hodnoty nemovitosti, u žadatelů mladších 36 let pořizujících vlastní bydlení až do 90 %.
Přísnější pravidla se ale týkají investičních nemovitostí. Pokud klient pořizuje nemovitost k pronájmu nebo kupuje už třetí a další obytnou nemovitost, banky mají postupovat obezřetněji. V těchto případech se doporučuje pracovat s nižším limitem LTV, konkrétně 70 %.
V praxi to znamená hlavně vyšší potřebu vlastních zdrojů. Klient tedy musí počítat s tím, že banka nemusí profinancovat tak velkou část ceny jako u vlastního bydlení.
HYPOTÉKU JE DOBRÉ PŘIPRAVIT DŘÍV, NEŽ NAJDETE VYSNĚNOU NEMOVITOST
Mnoho komplikací nevzniká proto, že by člověk na hypotéku vůbec neměl šanci dosáhnout. Často vznikají proto, že žádost podá ve špatnou chvíli, bez přípravy nebo do banky, která pro jeho situaci není vhodná.
Před samotnou žádostí dává smysl zkontrolovat především příjmy, úvěrové registry, stávající závazky, výpisy z účtu i vlastní úspory. U podnikatelů je dobré řešit hypotéku s předstihem, protože způsob vykazování příjmů může hrát zásadní roli.
Stejně tak je vhodné dopředu vědět, jaký typ nemovitosti chce klient financovat a zda může být pro banku bezproblémovou zástavou.
KLIDNĚJŠÍ CESTA K HYPOTÉCE ZAČÍNÁ DOBROU PŘÍPRAVOU
Hypotéka patří mezi největší finanční rozhodnutí v životě. O to víc se vyplatí nepodcenit přípravu. Nejde jen o to najít nejnižší úrokovou sazbu, ale hlavně nastavit celý proces tak, aby žádost dávala smysl v očích banky i v reálném životě klienta.
Každá situace je jiná. Jinak se posuzuje zaměstnanec, jinak podnikatel, jinak koupě vlastního bydlení a jinak investiční nemovitost. Právě proto je důležité projít všechny souvislosti dřív, než se udělá další krok.
Pokud hypotéku plánujete, vyplatí se připravit včas. Společně můžeme projít vaši situaci, podívat se na možnosti financování a najít řešení, které bude odpovídat vašim plánům i možnostem.
V případě dotazů nebo zájmu o osobní konzultaci se můžete kdykoliv obrátit na svého poradce nebo využít naši klientskou linku. Jsme tu pro vás.
