Aby vám banka schválila hypotéku, musí mít (kromě jiného) jistotu, že ji zvládnete dlouhodobě splácet. U podnikatelů si tuto schopnost ověřuje zpravidla podle posledního daňového přiznání, a tak právě na něm většinou stojí celé posouzení.
Základní podmínky pro získání hypotéky jsou pro všechny stejné – věk alespoň 18 let, dostatečný příjem a odpovídající bonita, dostatečná hodnota zástavy, bez negativních záznamů v registrech dlužníků… Ale právě u příjmů mohou podnikatelé narazit nejčastěji, protože zatímco zaměstnanec doloží příjem jednoduše potvrzením od zaměstnavatele a banky ho považují za stabilní, u podnikání se na příjmy dívají opatrněji a v širším kontextu.
Pokud tedy podnikáte a plánujete žádat o hypotéku, je vhodné si vyhodnotit situaci se schválením vašich příjmů s předstihem, aby vás to později nezaskočilo.
JAK BANKY ČTOU PŘÍJMY PODNIKATELŮ
Jak už jsme zmínili, banky obecně vnímají zaměstnanecké příjmy jako stabilnější a lépe předvídatelné, a proto s nimi pracují s větší jistotou. Často také působí vyšší, než jaké příjmy jsou bankou uznávány u podnikání.
U OSVČ se navíc běžně ukazuje rozdíl mezi tím, kolik peněz projde fakturací, a tím, jaký příjem banka skutečně započítá, kdy akceptovaný příjem pak bývá výrazně nižší. Jedním z důvodů je i způsob zdanění – aby podnikatelé ušetřili na daních, tak často využívají pro snížení daňového základu výdajový paušál nebo také rovnou paušální daň. Z pohledu hypotéky se to ale nemusí vyplatit. Banka totiž neposuzuje to, kolik si reálně vyděláváte, ale to, jak vypadá vaše daňové přiznání. A nižší daňový základ v jejích očích automaticky znamená i nižší bonitu, bez ohledu na skutečné příjmy.
Dalším problémem může být i kolísání příjmů kdy období s vysokými výdělky střídají slabší měsíce a tuto nestabilitu v čase může banka při posuzování bonity hodnotit také velmi opatrně.
JAK BANKA ROZHODUJE O SCHVÁLENÍ HYPOTÉKY
Jakmile bance předložíte daňové přiznání, začne si z něj počítat váš čistý měsíční příjem. Ten vychází z příjmů po odečtení výdajů, sociálního a zdravotního pojištění a daně. Právě s tímto číslem pak banka dál pracuje při posuzování vaší schopnosti splácet hypotéku.
Ve skutečnosti ale nejde o jednoduchý výpočet podle jednoho vzorce. Každá banka má vlastní interní metodiku, podle které příjem přepočítává a hodnotí. Výsledek se tak může u jednotlivých bank lišit, i když předkládáte stejná data. Na základě tohoto výpočtu pak banka rozhodne, zda na hypotéku dosáhnete, případně v jaké výši.
U podnikatelů je proto složité si bonitu přesně spočítat předem. Běžně dostupné kalkulačky vycházejí spíše ze zaměstnaneckých příjmů. Reálný obrázek tak vznikne až ve chvíli, kdy se na vaše čísla podívá konkrétní banka nebo odborník, který zná rozdíly v jejich přístupu.
JAK PROKÁZAT PŘÍJEM PŘI ŽÁDOSTI O HYPOTÉKU, POKUD JSTE OSVČ
Pokud jako OSVČ žádáte o hypotéku, banka bude chtít vidět, z jakých příjmů ji budete splácet. Výši příjmů můžete doložit několika způsoby, přičemž se zpravidla vychází z jednoho nebo dvou posledních daňových přiznání, v případě uplatnění paušální daně doložením výpisů z účtů. Konkrétní postup pak záleží na tom, jakým způsobem své podnikání daníte.
DAŇOVÝ ZÁKLAD A SKUTEČNÉ VÝDAJE
Pokud daníte své podnikání na základě skutečných příjmů a výdajů, je pro banku posouzení vaší situace zpravidla nejjednodušší. Tento způsob dokládání příjmů akceptují všechny banky a často také umožňuje dosáhnout na vyšší hypotéku, než je tomu u jiných variant.
Banka vychází z čistého zisku uvedeného v daňovém přiznání, který dále upravuje o zaplacené sociální a zdravotní pojištění a díky uplatnění skutečných nákladů si dokáže lépe spočítat váš reálný čistý měsíční příjem.
Tento způsob má ale i svou druhou stranu. Pro podnikatele znamená více administrativy, protože je nutné evidovat skutečné náklady. Zároveň často vede k vyššímu daňovému základu, a tím i k vyšším daním a zálohám na pojistné.
DAŇOVÝ ZÁKLAD A PAUŠÁLNÍ VÝDAJE
Paušální výdaje jsou mezi podnikateli oblíbené hlavně proto, že výrazně zjednodušují administrativu a často vedou i k nižšímu daňovému základu. Paušál totiž vychází z předpokladu, že náklady podle oboru podnikání tvoří 40, 60 nebo 80 % obratu, zatímco v praxi bývají skutečné náklady často nižší. Z pohledu daní tak může jít o výhodné řešení.
Při žádosti o hypotéku ale mají paušální výdaje svou stinnou stránku. Snížením daňového základu se totiž nesnižuje jen daňová povinnost, ale i příjem, ze kterého banka počítá bonitu. Banka obvykle vychází z ročního zisku uvedeného v daňovém přiznání a přepočítává ho na měsíční příjem. U oborů s vyššími paušály, typicky u kancelářských profesí nebo řemesel, tak může výsledná částka vyjít příliš nízká na to, aby na hypotéku bylo možné dosáhnout.
PROKÁZÁNÍ PŘÍJMŮ NA ZÁKLADĚ ROČNÍHO OBRATU
V některých případech je možné doložit příjmy také prostřednictvím ročního obratu. Banka pak nevychází přímo z daňového základu, ale uzná předem stanovenou část z celkových ročních příjmů, kterou následně přepočítá na měsíční příjem. Tento postup ale není standardem a nenabízejí ho všechny banky. Proto je vždy nutné ověřit, zda ho konkrétní banka umožňuje.
HYPOTÉKA PŘI PAUŠÁLNÍ DANI
Paušální daň znamená, že daň z příjmu i sociální a zdravotní pojištění řešíte jednou měsíční platbou a nepodáváte daňové přiznání. Při žádosti o hypotéku tak banka nemá k dispozici klasický podklad, ze kterého by vycházela.
Od ledna 2022 proto banky posuzují úvěruschopnost u paušální daně podle upravených pravidel. Konkrétní postup se liší podle banky, obvykle ale vycházejí z jiných dokladů než z daňového přiznání, například:
- výpisů z podnikatelského účtu za posledních 3 až 6 měsíců
- evidence příjmů za posledních 6 měsíců potvrzené účetní
- doložení hotovostních vkladů na účet v návaznosti na vystavené faktury
- v některých případech také záznamu o úhradě paušální daně na posledním výpisu
Cílem je i v tomto režimu posoudit, zda jsou vaše příjmy pravidelné a dlouhodobě udržitelné.
HYPOTÉKA A PODNIKÁNÍ JAKO VEDLEJŠÍ ČINNOST
Pokud podnikání není vaším hlavním zdrojem příjmů a provozujete ho jako vedlejší činnost, budou k vám banky při žádosti o hypotéku přistupovat jinak než ke klasickému podnikateli. V takovém případě totiž obvykle nehrají hlavní roli příjmy z podnikání, ale stabilní příjem ze zaměstnání.
Banka se primárně opírá o zaměstnanecký příjem, který považuje za jistější a lépe předvídatelný a příjem z podnikání, byť sice není rozhodující, tak jako doplněk může samozřejmě klientovu bonitu navýšit.
Za vedlejší činnost se považuje také situace, kdy OSVČ podniká a zároveň pobírá invalidní důchod. V takovém případě může banka při posuzování bonity započítat nejen příjem z podnikání, ale i samotný invalidní důchod.
NEJČASTĚJŠÍ DŮVODY, PROČ ŽÁDOST O HYPOTÉKU NEVYJDE
Tím, že u podnikatelů je pro banku obecně složitější posoudit výši příjmů i celkovou finanční stabilitu než u zaměstnanců, tak se právě proto u OSVČ některé důvody zamítnutí objevují častěji. Mezi ty nejčastější patří:
- Krátká doba podnikání – banky obvykle požadují jedno až dvě poslední daňová přiznání. Pokud podnikáte krátce a nemáte dostatečnou historii, může to být překážkou.
- Nedostatečně doložené příjmy – zejména při uplatňování paušálních výdajů může banka vyhodnotit vaši bonitu jako nízkou.
- Nízké vlastní úspory – stejně jako u zaměstnanců platí i pro OSVČ povinnost mít část kupní ceny z vlastních zdrojů. Podle věku žadatele se obvykle pohybuje v rozmezí přibližně 10 až 30 % hodnoty nemovitosti.
- Rizikový obor podnikání – některé obory banky hodnotí jako problematické, typicky například hazard nebo provoz nočních klubů.
- Záznam v registru dlužníků – negativní záznam může žádost zkomplikovat, často i bez vědomí žadatele. Po splacení dluhu však nedojde k okamžitému odstranění záznamu, ale stane se tak až po 4 letech od ukončení úvěru.
- Nízká hodnota zastavované nemovitosti – odhad ceny nemovitosti provádí znalec certifikovaný bankou. Pokud odhad neodpovídá požadované výši, hypotéku není možné schválit.
- Vysoké pravidelné výdaje – nájem, leasingy, úvěry nebo kreditní karty mohou výrazně snížit schopnost splácet, zejména pokud chybí dostatečná finanční rezerva.
- Vyšší věk žadatele – hypotéky jsou standardně poskytovány osobám v produktivním věku, tak, aby byl maximálně v době splacení hypotéky zpravidla 65 či 70 let. U starších žadatelů může pomoci přizvání spolužadatele.
JAK ZVÝŠIT SVÉ ŠANCE NA SCHVÁLENÍ HYPOTÉKY
- Začněte řešit situaci včas – už ve chvíli, kdy začnete uvažovat o vlastním bydlení, má smysl přemýšlet nad tím, jak bude vypadat vaše daňové přiznání a jak ho banka bude číst.
- Konzultujte svou situaci – odborník vám pomůže zorientovat se v tom, kolik si můžete reálně půjčit, u kterých bank a jaké podklady budou potřeba. V ideálním případě může celý proces s bankou také zastřešit.
- Nežádejte o hypotéku sami – zapojení dalšího příjmu do žádosti obvykle zvyšuje bonitu. V případě SJM je samozřejmostí, že do závazku vstupují manželé společně, častá praxe je však už i ta, že o úvěr společně žádají i partneři.
- Neměňte způsob danění těsně před žádostí – změna daňového režimu v době podávání žádosti může banka vyhodnotit jako spekulativní krok, což může vést i k zamítnutí hypotéky.
S NÁMI SE HYPOTÉKY NEMUSÍTE BÁT
Ať už se na hypotéku chystáte nebo se chcete zaměřit na tu stávající, kterou jste si sjednali v minulosti, udělejte dobré rozhodnutí – obraťte se na svého poradce nebo na naši klientskou linku. Najdeme pro vás to nejlepší možné řešení.
