Hypotéka patří mezi největší finanční závazky, které většina domácností v průběhu života řeší. A právě proto se jakákoli změna podmínek velmi rychle promítá do každodenního fungování rodinného rozpočtu.
V posledních týdnech se přitom hypoteční sazby znovu vydaly směrem nahoru. To, co se na první pohled může zdát jako drobný posun v číslech, v praxi se promění ve vyšší měsíční splátky a menší prostor pro ostatní výdaje nebo úspory.
RYCHLÁ ZMĚNA, KTERÁ JE VIDĚT NA SPLÁTKÁCH
Ještě v březnu 2026 se průměrná hypoteční sazba pohybovala kolem 4,89 %. Situace naznačovala postupné uklidnění a mnozí očekávali další mírné zlevňování. Během několika týdnů ale došlo ke změně. V dubnu sazby vzrostly na přibližně 5,18 %, což představuje nejvýraznější skok za delší dobu.
Rozdíl necelých tří desetin procentního bodu přitom není jen číslo na papíře. U běžné hypotéky se velmi rychle promítne do měsíční splátky. Například u úvěru ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let znamená taková změna nárůst splátky zhruba o 600 korun měsíčně. V součtu za celé fixační období už jde ale o částku, která může konkurovat menší rodinné dovolené.
PROČ HYPOTÉKY ZDRAŽUJÍ
Za růstem sazeb nestojí jen domácí ekonomika nebo rozhodnutí České národní banky. Stále větší vliv má dění ve světě. Napětí na finančních trzích, růst cen energií nebo geopolitická nejistota zvyšují náklady, za které si banky samy obstarávají peníze. Tyto náklady se následně promítají do hypotečních sazeb.
Důležitou roli hrají také tzv. swapové sazby, které určují cenu peněz na delší období. Právě ty v posledních týdnech rostou a s určitým zpožděním tlačí nahoru i úroky hypoték. Výsledkem je situace, kdy se sazby mohou zvyšovat i v době, kdy se základní sazby centrální banky nemění nebo dokonce mírně klesají.
NEJVÍCE ZASAŽENÉ JSOU NEJBĚŽNĚJŠÍ HYPOTÉKY
Zdražení se nejvíce dotklo hypoték s tříletou a pětiletou fixací, neboť právě ty patří mezi nejčastější volby klientů.
U těchto fixací se sazby dnes pohybují kolem pěti procent a v některých případech tuto hranici překračují. To znamená, že dopad změn se netýká jen nových žadatelů, ale i lidí, kterým končí fixace a čeká je nové nastavení splátek.
BANKY REAGUJÍ RYCHLE, ALE OPATRNĚ
Vývoj posledních let ukazuje jeden opakující se vzorec. Když mají sazby růst, banky reagují velmi rychle. Jakmile by ale měly začít klesat, postup je výrazně opatrnější. Důvodem je především nejistota. Banky si v turbulentním prostředí chrání své náklady i marže a nechtějí reagovat unáhleně. Proto může být pokles sazeb pomalejší, než by klienti očekávali.
CO MŮŽEME ČEKAT V DALŠÍCH MĚSÍCÍCH
Výhled do dalšího období není jednoznačný. Očekává se spíše kolísání sazeb kolem hranice pěti procent, přibližně v rozmezí 4,7 až 5,3 %. Výraznější pokles by mohl přijít pouze v případě rychlejšího uklidnění inflace a celkové situace na finančních trzích. Pokud by naopak nejistota přetrvávala, mohou sazby zůstat vyšší delší dobu nebo ještě mírně vzrůst.
To znamená, že návrat k výrazně levnějším hypotékám je zatím málo pravděpodobný.
ROZHODOVÁNÍ JE DNES SLOŽITĚJŠÍ
Pro domácnosti, které řeší vlastní bydlení, je současná situace náročnější než dřív. Pokud někdo potřebuje řešit nákup nebo refinancování bez odkladu, dává smysl pracovat s aktuálními podmínkami. Často se v takových případech volí kratší fixace, která umožňuje reagovat na případný pokles sazeb v budoucnu.
Naopak lidé, kteří mají čas, mohou vyčkávat. Je ale důležité počítat s tím, že vývoj není jistý a čekání nemusí vždy přinést výhodnější podmínky.
NOVÁ PRAVIDLA PRO INVESTIČNÍ HYPOTÉKY
Vedle vývoje úrokových sazeb přichází od dubna 2026 ještě jedna změna, která se dotkne především investorů do nemovitostí. Banky začínají u investičních hypoték postupovat opatrněji a zpřísňují podmínky jejich schvalování.
Jde o úvěry, které slouží k pořízení třetí a další nemovitosti nebo k nákupu bytu či domu za účelem pronájmu. Na základě doporučení České národní banky by nově mělo platit, že:
- maximální výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti (LTV) dosáhne nejvýše 70 % → pokud kupujete byt za 5 mil. Kč, banka vám půjčí max. 3,5 mil. Kč, 1,5 mil. Kč musíte doplatit z vlastního
- celkové zadlužení žadatele by nemělo překročit sedminásobek jeho ročního příjmu (DTI) → ročně vyděláte 600 000 Kč, maximální celkové zadlužení může být maximálně 4,2 mil. Kč
V praxi to znamená, že zájemci o investiční nemovitosti budou potřebovat více vlastních prostředků a zároveň projdou přísnějším hodnocením své finanční situace.
Celkový dopad na hypoteční trh by měl zůstat spíše omezený. Pro část klientů ale půjde o změnu, která může rozhodování o investici výrazně ovlivnit.
KLID VE FINANCÍCH ZAČÍNÁ SPRÁVNÝM ROZHODNUTÍM
Ať už řešíte novou hypotéku, nebo se díváte na tu stávající a přemýšlíte, jestli by šla nastavit lépe, dává smysl mít jasno v možnostech dřív, než uděláte další krok.
Každá situace je jiná – někdo potřebuje jistotu, jiný hledá flexibilitu do budoucna. Právě proto se vyplatí projít si všechny varianty a vybrat řešení, které bude dávat smysl nejen dnes, ale i v dalších letech.
Pokud se na nás obrátíte, společně projdeme vaši situaci a budeme se snažit najít optimální řešení, které bude odpovídat vašim plánům i možnostem.
V případě dotazů nebo zájmu o osobní konzultaci se můžete kdykoliv obrátit na svého poradce nebo využít naši klientskou linku. Jsme tu pro vás.
